¿Nueva burbuja inmobiliaria? El Banco de España empieza a hablar de calentamiento inmobiliario

Empiezan a sonar tambores. El informe de Estabilidad Financiera de Primavera 2025 del Banco de España advierte sobre un nuevo sobrecalentamiento del mercado inmobiliario. No se trata —como ocurrió en 2008— de una crisis por exceso de demanda, sino de un desequilibrio grave entre oferta y demanda, acompañado de una subida generalizada de precios.

Según el propio Banco de España, el precio medio de la vivienda ya supera su valor de equilibrio a largo plazo. Es la primera vez que ocurre desde el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, cuando el sistema colapsó por el exceso de crédito y la laxitud en la concesión de hipotecas.

Ahora, el Banco Central Europeo ha presionado para que se endurezcan las condiciones del crédito en la zona euro, y el Banco de España comienza a aplicar medidas restrictivas. Se están limitando los porcentajes financiables del valor de una vivienda, ajustando la relación entre el precio del inmueble y los ingresos de quien solicita el préstamo.

En teoría, estas medidas buscan frenar la especulación y evitar una burbuja. En la práctica, están dejando fuera del mercado hipotecario a muchas familias trabajadoras. El propio Banco de España reconoce que entre el 10% y el 12% de los créditos actuales ya superan los límites recomendados. Y, por si fuera poco, estas restricciones no se aplican con la misma dureza a grandes inversores ni a fondos turísticos o internacionales, lo que plantea serias dudas sobre el objetivo real de las políticas.

En 2024, el desfase entre el valor real y el valor estimado de la vivienda osciló entre el 1,1% y el 8,5%, frente al 0,8% y el 4,8% de solo seis meses antes. Esta brecha refleja una clara sobrevaloración, fruto de la escasa oferta y una demanda en auge. Se calcula que faltan más de 450 000 viviendas en el mercado. La construcción ha caído un 70% respecto a los niveles de 2008, debido —según el Banco de España— a trabas regulatorias y urbanísticas.

El resultado es una tormenta perfecta. En 2024 se cerraron 367 000 operaciones, un 16% más que en 2023. La vivienda nueva subió un 11%, la cifra más alta desde 2007, y la de segunda mano un 9,5%. Solo los grandes patrimonios y fondos pueden permitirse comprar. El mercado se concentra, los precios suben, la especulación se dispara y el acceso a la vivienda se convierte en una quimera.

Ni siquiera la estabilización del euríbor ha logrado frenar esta dinámica. Las hipotecas siguen siendo caras, y las familias se endeudan más por una vivienda cada vez más inaccesible, sobre todo en las zonas tensionadas.

Desde el Banco de España se prefiere hablar de «calentamiento del mercado». Pero lo cierto es que si parece una burbuja, suena como una burbuja y se comporta como una burbuja… es probable que acabe estallando como tal.

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