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La participación de promotores privados puede ayudar a construir las viviendas que Andalucía necesita, pero el número de proyectos anunciados no basta para medir el éxito. Cuando intervienen suelo, dinero o garantías públicas, es importante saber quién podrá vivir en esas casas, cuánto pagará y durante cuánto tiempo cumplirán una función social.
En Antequera, el pasado 1 de septiembre, la Junta de Andalucía y la Federación Andaluza de Empresarios de la Construcción se reunieron para hablar de vivienda protegida. La consejera Rocío Díaz presentó la colaboración público-privada como uno de los ejes de la legislatura: más de 300 millones de euros en subvenciones y alrededor de 7.000 viviendas en distintas fases. No deja de ser un proyecto, no una realidad.
La colaboración público-privada no es una traición al derecho a la vivienda ni una fórmula milagrosa. La Administración necesita capacidad constructiva y financiación; las empresas, suelo, seguridad y una rentabilidad razonable. El problema aparece cuando la parte pública aporta recursos pero después queda todo en manos privadas: hasta el dinero público. Para evitarlo hacen falta cinco condiciones:
1) Asequibilidad
La Ley de Vivienda de Andalucía considera asequible una vivienda cuando comprarla o alquilarla supone menos del 30% de los ingresos familiares, dentro de los límites establecidos. Esa referencia debe trasladarse a cada promoción y a sus destinatarios reales.
No basta con fijar un precio un poco por debajo del de mercado. Un alquiler puede resultar barato para una pareja con dos sueldos y seguir siendo imposible para una trabajadora sola, una pensionista o una familia de ingresos inestables. Los pliegos deberían identificar los niveles de renta a los que se dirige cada promoción y calcular el esfuerzo incluyendo comunidad y pagos obligatorios (suministros). Si para habitar una vivienda protegida hay que dedicar la mitad del sueldo, lo protegido no es la familia, sino la operación y el promotor.
2) Suelo público y suelo privatizado
La nueva ley permite concesiones, derechos de superficie, subvenciones y permutas de suelo por viviendas. No todas estas fórmulas protegen igual el interés general o mejor expresado, una formula creada para proteger la privatización en vez de lo público.
Cuando la Administración aporta suelo, deberían priorizarse la concesión y el derecho de superficie: la empresa construye y gestiona durante un periodo suficiente para recuperar la inversión, pero el terreno continúa en manos públicas y lo edificado revierte finalmente al patrimonio común. La venta definitiva tendría que ser excepcional y justificarse por un beneficio social superior y cuantificable, no hablamos de que la administración “gane” dinero, sino de que la sociedad gane derechos.
3) Que la protección dure tanto como el sacrificio público
La ley establece protección permanente para las viviendas promovidas por las administraciones, financiadas con ayudas y destinadas al parque público. En otras promociones, la duración dependerá del programa. Ahí se encuentra una decisión esencial.
Cuanto mayor sea la aportación pública, más larga debe ser la protección. En terrenos públicos, las viviendas deberían conservar su función asequible durante toda la concesión y quedar después incorporadas al parque público, sin una descalificación anticipada y cuando una familia, por las circunstancias que sean, ya no necesiten esa vivienda, que pase a manos de otras, no dar la privatización como una opción.
No tiene sentido subvencionar hoy una promoción para que, pasados unos años, entre en el mercado libre con una revalorización posible gracias al esfuerzo de todos.
4) Que podamos seguir cada euro y cada vivienda
Las 7.000 viviendas en distintas fases son un dato relevante, pero insuficiente para evaluar resultados. Debería existir un registro actualizado de cada promoción: localización, valor del suelo, subvención, inversión privada, número de viviendas, precio previsto, estado de la obra y fecha efectiva de entrega.
También debería publicarse el coste público por vivienda terminada, no solo por vivienda anunciada. Así se podría comparar la colaboración privada con la promoción pública directa y saber qué fórmula construye antes, cuesta menos y conserva durante más tiempo su función social.
5) Que el éxito se mida por las personas que permanecen dentro
Una política de vivienda no termina con la fotografía de la inauguración. Hay que comprobar quién accede, qué esfuerzo económico soporta, si puede permanecer en la casa y cómo se conserva el edificio.
La adjudicación debe respetar igualdad, publicidad y concurrencia mediante los registros de demandantes, con reservas para jóvenes, familias vulnerables, personas con discapacidad y otros colectivos prioritarios. Después hacen falta inspección, mantenimiento, control de precios y sanciones frente a sobreprecios, viviendas vacías o cambios de uso.
La futura Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada no debería limitarse a reunir a administraciones y promotores. Necesita presencia efectiva de ayuntamientos, tercer sector, expertos independientes y representantes de quienes buscan vivienda. Quien pone el dinero y quien construye deben estar presentes, pero también quien necesita la llave.
El sector inmobiliario sabe que una casa no está terminada cuando se coloca la última ventana, sino cuando alguien puede vivir dentro sin miedo a que el alquiler le vacíe la nevera. La empresa privada puede aportar financiación y experiencia. La Administración debe conservar el suelo, fijar el precio, controlar los plazos y proteger a la familia que entra.
Si se cumplen estas cinco condiciones, la colaboración puede ser una herramienta útil. Si no, solo será producción inmobiliaria subvencionada con recursos públicos. Andalucía no necesita anunciar más viviendas asequibles. Necesita que lo sean de verdad.
